はじめての不動産投資！ワンルームマンション投資を徹底解説

入門

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老後の資金形成や、サラリーマンをしながら不労所得を得て豊かな暮らしをしたい方に人気の不動産投資。

その中でもハードルが低いとされているワンルームマンション投資に興味を持っている人も多いのではないでしょうか。
この記事では、気にはなっているものの「実際どんな投資なの？」「ちゃんと利益は出るか不安」という方向けに、ワンルーム投資について徹底解説していきます。

ワンルームマンション投資とは？

不動産投資には、アパートやマンションの一棟買いや戸建て投資のほか、分譲マンションの１室を購入して始める「ワンルーム投資」があります。ワンルーム投資は、一棟買いと比べて物件購入額を抑えることができるため、投資初心者にとって始めやすいと言われています。

区分マンション投資のイニシャルコスト

ワンルーム投資を始める際の初期費用としては、次のようなものがあります。

物件購入費

物件購入費はエリアや周辺環境などの立地によって幅がありますが、一都三県の新築物件であれば、2,000万円～4,000万円、中古なら数百万円～が相場です。

仲介手数料

不動産を仲介会社を通して購入する場合に支払う手数料で、必要な手数料は仲介会社によって異なります。通例、下記のように求めることが多いです。

仲介手数料＝売買価格×3％+6万円

各種税金

物件購入に際して、納めなければいけない税金が複数あります。

不動産取得税

不動産取得税＝固定資産税評価額×3％

登録免許税

購入した物件の所有権を自分のものとして登録する手続きが必要です。新築物件の場合は「所有権保存登記」、中古物件の場合は「所有権移転登記」を行います。さらに購入代金にローンを充てる場合、物件を担保に入れるための「抵当権設定登記」も必要になります。

印紙税

不動産購入時、ローン契約時のそれぞれの契約書に貼る印紙代です。契約書を2通作成する場合、売主と買主双方で負担することが多いでしょう。

固定資産税

固定資産税＝課税標準額×1.4％

都市計画税

都市計画税＝課税標準額×0.3％

都市計画税の有無、税率は各自治体によって異なります。どの自治体でも上限は0.3％です。

参考: 東京都主税局

また、課税標準額についてはこちらを参考にしてください。

参考: 国税庁HP

司法書士への報酬

登記手続きは、自分で行うことも出来ますが、ある程度の知識や手間がかかります。司法書士に依頼する場合の相場は数万～15万程です。

火災保険料・地震保険料

火災や地震などの自然災害はいつ起こるか分かりません。思わぬ損失を被ることがないよう、万が一に備えて保険にはしっかり加入しましょう。

区分マンション投資のランニングコスト

では、運用資金としては何が必要なのでしょうか？

管理費・修繕積立金

管理費や修繕費は、分譲マンションの購入者が負担するため、ワンルーム投資ではオーナーが支払わなければなりません。月々の家賃収入の3％～5％が、管理費の相場となっています。修繕費用は、外壁のひび割れや設備交換等に必要な費用で、物件の状態によって異なります。新築物件なのか中古物件なのか、築年数によっても必要額に幅が出る項目です。

入居者対応費

入居者を入れる前から退去までの間に発生する費用は多岐にわたります。管理会社に依頼する場合、質のいい会社を見極めることも忘れずに。

  • 入居者募集時に不動産仲介会社に支払う広告費
  • 新規契約時の対応
  • 契約更新対応
  • 家賃滞納時の督促
  • 退去時のクリーニング・設備交換費
  • 入居中の設備不具合時の対応

各種税金

ランニングコストとしても必要な税金としては、固定資産税と都市計画税が挙げられます。

ワンルームマンション投資のメリット

ほかの不動産投資と比べ、ワンルーム投資にはどんなメリットがあるのか、気になりますよね。

少ない自己資金で始められる

冒頭でも触れましたが、一棟買いに比べて物件価格を抑えることができるため、手元に自己資金があまりない人でも始めやすいと言えます。

ワンルームマンション投資のデメリット

その反面のデメリットとして、

空室リスクが分散できない

一棟買いは全室空室になる可能性は低いのですが、ワンルームの場合、家賃収入は1か0かになってしまいます。家賃保証制度を使うという方法もありますが、家賃保証会社が倒産する危険性もゼロではなく、また入居率が悪い場合は契約更新時に家賃保証額を下げられる可能性もあるため、よく確認しましょう。

立地によって入居率に大きな差

ワンルームマンションの利用者として想定されるのは、単身者か若い層です。彼らは通勤、通学のしやすさを重視しているため、交通の便が良いかや周辺店舗が充実しているかの立地が入居率を大きく左右するでしょう。

ワンルーム投資を始める際に気を付けるポイント

ワンルーム投資を成功させるためには、空室を出さないようエリアを慎重に見極めること、修繕費で想定外の出費とならないような優良物件を見つけることが鍵となるでしょう。相場より高くても借り手がつくラインが分かったり、反対に利回りが良くても人気のない地域を把握できるため、最初のうちは馴染みのあるエリアを選んで物件探しをするのがおすすめです。

投稿者プロフィール

naruto
1987年生まれ。高校卒業後に工場勤務し、21歳から不動産業界（賃貸）に足を踏み込みました。24歳のときからマンション、土地、一棟アパートの売買仲介に携わり、これまで決済した案件の総額は100億円を超えます。現在は妻と子、犬と一緒にのどかに暮らしています。