不動産投資で成功を目指す！人気エリアの選び方とおすすめ地域総まとめ

不動産投資は投資物件を購入して賃貸経営を行い、家賃収入を得るビジネスとなっており、副業で不動産投資家として活動している人も多いです。
投資を成功させるためには物件確認や利回りなど確認すべきポイントは多いですが、どの地域で物件を購入するのかという点も非常に大切です。
なぜなら不動産投資は安定した収益が長期間得られる状態を最優先にする必要があり、利便性が悪かったり災害リスクの高いエリアは入居者が減ってしまうリスクを抱えることになります。
このことからも人気が衰えることなく不動産の資産価値が減少しにくいエリアで、不動産投資をスタートさせることが大切です。
この記事では不動産投資において人気が高いエリアと特徴について、解説します。
地方都市で不動産投資を行うメリット・デメリットも紹介しますので、エリア選定で悩んでいる投資家はチェックしてください。

不動産投資でエリア選定が重要な理由

不動産投資が成功するかどうかは「物件」と「エリア」次第といえ、人気のエリアで不動産投資をスタートできれば早い段階で高い収益を見込むことができます。
なぜなら人気のエリアは人口流入が多く、需要の方が供給よりも多い状態を維持できるからです。
特にビジネス街や学校が多い街は単身者もファミリー層のどちらも多いことから、ターゲット層を絞ることなく募集をすることができます。
これにより空室になりにくく、空室になってもすぐに入居者が決まりやすいという環境で賃貸経営を進めることが可能になります。
このような理由から、不動産投資は物件選びと同じくらいエリア選定に時間をかける必要があるといえます。

東京23区の注目エリアと特徴

この章では東京23区の注目エリアと特徴を紹介します。

都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）

日本の首都である東京は人口が集中しているため需要が高く、外国人投資家も積極的に物件を購入しているエリアです。
特に都心5区と呼ばれる千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区は頻繁に再開発事業が行われており、オフィスや商業施設が次々に建設されています。
家賃や不動産価値の下落が起きにくいことから、初心者からベテラン投資家まで幅広く人気があります。

城東エリア（墨田区・江東区・江戸川区など）

東京メトロ、JRなど複数の路線が通っており、都心への通勤・通学に便利な城東エリアは東京23区でも比較的物件価格が安く、初期投資を抑えた不動産投資が可能です。
スカイツリーや浅草といった観光地が点在しているため民泊としての需要も高く、今後は人口流入が期待できるエリアといえます。
ただし城東エリアは全体が洪水浸水想定区域と高城浸水想定区域に該当しており、ハザード関連のリスク対策が必須だといえます。

城南エリア（品川区・目黒区・大田区・世田谷区）

富裕層が多く生活していることが有名な城南エリアですが、羽田空港の再開発計画などによって生活の利便性がさらに向上しており、ワンルームマンションの需要は増加しています。
元々閑静で住みやすい街でしたが、ファミリー層だけでなく独身者層も移住するようになり、賃貸需要が高いエリアとなってます。
物件価格は東京23区でも高いことから、入居率や将来の売却価格などを細かくチェックする必要があります。

城北エリア（北区・板橋区・足立区・文京区）

板橋区はJR埼京線、都営三田線、東京メトロ有楽町線・副都心線、東武東上線が利用でき、北区ではJR京浜東北線、湘南新宿ライン、宇都宮線・高崎線、東京メトロ南北線、埼玉高速鉄道線、都電荒川線が利用できます。
このように城北エリアは東京の中心部に位置していることから主要な鉄道をほぼ全て利用することができ、利便性は東京23区でも屈指の良さといえます。
また荒川から離れているためハザードマップに該当していないエリアも多く、自然災害に怯えることなく生活したい人に人気があります。
物件価格も東京23区の平均レベルであることから、初心者の投資家でも安心してスタートできるエリアです。

大阪・名古屋・福岡など主要都市の人気エリア

東京23区以外の注目すべきエリアとして大阪や名古屋、福岡があり、近年大規模な都市開発がスタートしていて地価も上昇傾向にあります。
物件価格は東京よりも安いことから、物件をチェックしておくべきエリアといえます。

大阪エリア

大阪エリアでは北区を中心に再開発がスタートしており、代表的な計画である「うめきたプロジェクト」は2024年9月に2期区画が公開されました。
旧梅田貨物駅を中心に大規模な都市開発を行うこのプロジェクトは、うめきた公園やイノベーション創出をめざす中核機能施設「JAM BASE」が建設され、国内だけでなく海外の会社も誘致できるよう工夫されています。
また、北区はJRや新幹線だけでなく関西国際空港と伊丹空港へのアクセスが良いことから、海外からの観光客増加も期待されています。
このことからも大阪エリアは北区を中心に人口が増加する可能性が高いといえ、不動産投資の観点からも注目すべきエリアといえます。
【参考サイト：うめきた2期区域の先行まちびらきの概要について】

名古屋エリア

愛知県の県庁所在地である名古屋エリアはリニアの開通によって東京駅から1時間以内に到着することができ、将来的には名古屋から東京へ通勤・通学することも可能になります。
これに伴って名古屋駅の東側では大規模な再開発がスタートしており、駅近の賃貸物件はほぼ満室状態を維持しています。
そのため物件が公開されると申込書が殺到する事態となっており、局所的な不動産バブルが発生しているといえます。
名古屋駅以外にも金山や一宮駅でも大規模な開発計画が進行していますので、今後も需要の増加が期待できるエリアです。

福岡エリア

博多区の「博多コネクティッド」と中央区の「天神ビッグバン」は航空法や建築基準法の規制緩和によって都市機能向上と経済波及効果のあるビルを建設し、生活しやすい街づくりを目指すプロジェクトです。
既に「天神ビジネスセンター」や「福岡大名ガーデンシティ」、「ONE FUKUOKA BLDG.」が完成しており、海外で有名なブランドも積極的に参入しています。
また、博多コネクティッドによって空中歩道が建設され、人口が増加しても安全に駅まで歩けるような街づくりが計画されています。
福岡エリアはもともと人口流入が多いエリアであることから、今後は2つの計画が完成するにつれさらに賃貸需要が高まるといえます。
【参考サイト：博多コネクティッド】
【参考サイト：天神ビッグバン】

地方都市への不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資は人口が集中していて人気のある都市部でスタートするのが理想的ですが、都市部は物件の平均価格が高く不動産投資ローンが組めないというケースもあります。
そのため地方都市から不動産投資をスタートさせる投資家も多く、経験と資産を増やしてから都市部の投資にチャレンジする方法は投資初心者におすすめです。
ただし地方都市での不動産投資には都市部にはないデメリットもありますので、注意が必要です。
この章では地方都市で不動産投資を行うメリットとデメリットについて、解説します。

物件価格が比較的安価

都心部に比べて地方都市は物件価格が安く、初期投資を抑えられるというメリットがあります。
フラット35を運営する住宅金融支援機構が公開しているデータによると、首都圏と地方エリアでは物件価格に次のような差があることが分かります。

エリア	所要資金
首都圏	約5,800万円
東北エリア	約4,272万円
東海エリア	約4,730万円
中国エリア	約3,990万円

たとえば首都圏と中国エリアで同規模のマンションを購入しようとした場合、約1,800万円の価格差があります。
このことからも、マンション投資をスモールスタートさせたい人は地方を中心に物件選びを行い、リスクが少ない状態で資産運用するのがおすすめだといえます。
【参考サイト：住宅金融支援機構】

競争が激しすぎない

不動産投資は免許や自治体への届出などが不要のため、初期費用さえ捻出できれば誰でもスタートできます。
そのため都心での不動産投資はライバルが多く、狙った物件がなかなか購入できないという注意点がありますが、地方都市はライバルが少なくじっくり物件を選定することが可能です。
ベテラン投資家の中には都心部で資産価値の高い物件を購入し、地方都市では利回りが高い物件のみを厳選して購入するなど、大都市と地方都市でリスクを分散した戦略を立てている人もいます。
このことからも、平均利回りが高いなど魅力的な物件に絞って物件を購入したい人に、地方都市での不動産投資は向いています。

賃貸需要の変動リスク

地方都市の多くは人口減少の歯止めがきかず、街としてのニーズがなくなりつつあるのが現状です。
特に過疎化が進んでいる限界集落での不動産投資は空室が増え、入居率が悪化してしまいます。
家賃収入をメインとする不動産投資は空室をどれだけ少なくできるのかがカギとなることから、人口減少が激しい地域での物件選びには注意が必要です。

流動性の低さ

不動産投資の主な収入源は家賃収入ですが、将来売却した際に得られる売却益も収益計画において重要なポイントです。
家賃収入と売却益の合計が総支出を上回るように計画するのが不動産投資の基本的な戦略となりますので、将来売却しにくいエリアは避ける必要があります。
特にハザードマップに該当しているエリアや最寄りの駅が廃駅になることが決定している場合は将来的に街の需要が大きく下がってしまう可能性があるため、なるべく避けて検討することをおすすめします。

まとめ

不動産投資で失敗しないためには需要が低下しないエリアの物件を購入することが重要であり、そのためにもエリア選定に十分な時間を費やすことをおすすめします。
特に地方都市での不動産投資は人口減少やインフラの未整備といった影響を受け、入居率が低下してしまうリスクを抱えてしまいます。
その一方で安く物件を購入できるというメリットもありますので、都市部だけでなく地方都市も含めて物件購入のエリアを検討することが大切だといえます。

こちらの記事もおすすめ
【初心者向け】不動産投資に関わる法律を分かりやすく解説

投稿者プロフィール

naruto: 1987年生まれ。高校卒業後に工場勤務し、21歳から不動産業界（賃貸）に足を踏み込みました。24歳のときからマンション、土地、一棟アパートの売買仲介に携わり、これまで決済した案件の総額は100億円を超えます。現在は妻と子、犬と一緒にのどかに暮らしています。