危ない不動産会社リストは？～悪徳業者の見抜き方と対策～

映画などで「悪徳不動産屋」が消費者を騙すシーンをみかけますが、実際には違法な行為をする悪徳不動産業者はほとんどいません。
なぜなら不動産業者は国土交通省や自治体の建築指導課、宅建協会によって宅建業法の法令順守を厳命されており、顧客の取引が安全かつ信頼性の高い内容となるようサポートすることが定められているからです。
会社の利益を優先して売主や買主が不利益を被った場合、国土交通省から行政処分や業務停止といった処分を受けることになります。
このようなリスクがあるにもかかわらず悪質な手口で顧客を騙す業者はいますので、不動産取引を行う際には信用できる不動産会社に仲介や買取を依頼する必要があります。
しかし、実際に危険度の高い不動産会社かどうかを判断することは難しく、どの企業も安心して任せられるように見えてしまうケースが多いです。
そこで、この記事では悪徳業者の手口と見分け方、確認ポイントについて解説します。
悪徳業者に依頼してしまった際の対策についても紹介しますので、これから不動産売買を予定している人は参考にしてください。

危ない不動産会社が増えている？背景と注意点

不動産業界は人口減少によりマーケットが縮小傾向にあるため利益確保が難しいという現状があり、宅地建物取引業の免許を掲げている正式な会社であっても倒産することもあります。
また、不動産業界は売主側の不動産会社が物件を公開して他社が問合せをするという構造になっており、売主と買主の両方から仲介手数料の支払いを受けるために「囲い込み行為」を行うケースもあります。
このような背景を受けて国土交通省は囲い込み行為やおとり広告などに対してガイドラインを発行しており、不正防止の対策を強化していますが、悪徳業者は一部で大部分の不動産会社はクリーンな活動をしているということを知っておく必要があります。
そのため悪徳業者とそうではない会社を見極める方法を習得し、安心かつ安全に不動産取引できる会社に依頼することが大切です。

危ない不動産会社リストの確認方法

不動産会社は自治体の建築課と宅建協会によって管理されており、免許更新時の講習や定期的な定例会で実際の不動産トラブルについて報告を受けることで悪質な行為を抑制させる取り組みが行われています。
また、業務停止や行政処分を受けた不動産会社はインターネットや広報を通じて公開されることから、あらかじめ危ない不動産会社を調べることは可能です。
これ以外にも過去に違法行為や悪質な対応を取った会社を調べる方法はありますので、不動産売買を行う前にチェックしておくことをおすすめします。
この章では危ない不動産会社の確認方法について、詳しく解説します。

国土交通省ネガティブ情報等検索で免許番号・行政処分歴を調べる

国土交通省ネガティブ情報等検索システムは行政指導や指示、業務停止、免許取消といった処分を受けた宅建業者を検索することができ、処分日から5年間情報は保存されます。
処分日や宅建免許番号、行政処分歴、都道府県、会社名など様々な検索方法があり、正式な会社名が分からなくても最初の文字が分かれば調べることができます。
5年よりも前の情報を見ることはできず、処分後に別の会社で事業を継続している場合は気づかないこともありますが、代表者の氏名や会社の所在地は公表されていますので依頼しようとしている不動産会社が該当していないか確認するのに便利なシステムです。
不動産売買だけでなく賃貸や建築に関連する処分もチェックできますので、怪しい不動産会社に出会ってしまった場合はこのシステムでまず調べてみることをおすすめします。
【参考サイト：国土交通省ネガティブ情報等検索サイト】

厚生労働省のブラック企業検索で調べる

厚生労働省が事業を委託している「非営利一般社団法人安全衛生優良企業マーク推進機構」では安全衛生優良企業とそうではない企業を区別して公表しており、インターネット上でブラック企業に認定された企業を調べることができます。
会社名だけでなく住所や職種で絞り込み検索することができるようになっており、どのような処分を受けたのか簡単にチェックできるサイトです。
また、ブラック企業だけでなく安全衛生優良企業公表制度に基づいた「ホワイトマーク」や「ユースエール」といった認可を得ている企業も公表されていることから、安心して任せられる企業を厳選することも可能です。
【参考サイト：ブラック企業一覧】

転職サイトの口コミを確認する

国土交通省や厚生労働省が公表しているデータだけでなく、転職サイトの口コミをチェックすることもポイントです。
社員が楽しく健全に働ける労働環境でない場合、十分なサービスを顧客に届けられない可能性があります。
たとえば給料の支払いが不安定だったり長期間労働を強いられている会社は顧客第一主義を実現しにくくなっている可能性があり、口コミサイトでそのような投稿がある会社は注意する必要があります。
特に「利益主義」や「備品を購入する費用がない」「宅建士が不足して違法状態」といったキーワードがある会社は危険度が高いといえ、不安を抱えながら不動産売買をしたくない人は避けるべき会社といえます。
このように転職サイトの口コミは社内の実態をある程度イメージすることができますので、転職するつもりはなくても確認することをおすすめします。
ただし口コミは投稿者の主観であることが多く、競合他社や投稿を副業にしている人が口コミしている可能性もゼロではありません。
そのため投稿内容を鵜呑みにせず、参考材料として取り扱うことが大事です。

典型的な悪徳不動産会社の手口

悪質な方法で反響を獲得し、顧客に契約を締結させようとする不動産業者には手口にパターンがあり、典型的な方法を知っておくことである程度見極めることができます。
不動産売買や不動産賃貸は顧客が売買契約を締結しなければ利益を得られず、途中で商談がなくなってしまうとそれまでかけた工数や費用を回収することはできません。
このように不動産業界は成功報酬型の収益構造となっていることから、できるだけ多く集客してなるべく早く契約してもらおうと考える不動産会社もいます。
この章では利益を優先する悪徳不動産会社の手口を紹介します。

おとり広告・強引な勧誘

「おとり広告」とは売る意思のない物件や売ることのできない物件を広告することで、既に売れてしまった物件を広告するケースも含まれます。
宅地建物取引業法ではこのような行為を次のように定義し、禁止しています。

【宅建業法第32条（誇大広告等の禁止）】
宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建
物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。

【不動産の表示に関する公正競争規約第21条】
① 物件が存在しないため、実際には取引することができない物件
② 物件は存在するが、実際には取引の対象となり得ない物件
③ 物件は存在するが、実際には取引する意思がない物
上記について広告表示を禁止する。

【参考サイト：おとり広告 – 公益社団法人全日本不動産協会】

たとえば希少価値の高い物件や相場よりも安い物件がいつまでも売れず長期間公開されており、問い合わせしてみると「その物件は先日契約となりまして、他の物件はどうですか？」などの回答があった場合、おとり広告の可能性は高いといえます。
宅建業法違反の場合は6カ月以下の懲役または100万円以下の罰金、公正競争規約違反であれば2年以下の懲役または300万円以下の罰金を科せられることになります。
このようにおとり広告については重大なペナルティが設定されているにもかかわらず、怪しい広告を掲載している不動産会社はあります。
また、おとり広告だけでなく強引な勧誘をする不動産会社も注意が必要です。
宅建協会に寄せられるトラブルにも「昼夜問わず連絡が来る」「家におしかけて来た」といった内容が多いことから、対応が悪いと感じた不動産会社とはコンタクトを取らないようにするのがおすすめです。

不当な手付金請求・融資トラブル

契約時に買主から売主へ支払われる手付金は、契約から一定期間内に放棄することで買主側から解除できる「手付解除」に使用することができ、売主側から解除する場合は手付金の倍額を買主に支払うことで手付解除を行使できます。
こうしたルールは不動産売買契約書に明記されていますが、売買契約の内容を顧客が理解していないことを理由に不当な請求をされるケースもあります。
たとえば手付解除を行使するうえで買主は手付金以外を売主側に支払う必要がないにも関わらず別の費用を請求されたり、解除を告げた売主に手付金の倍額以上の請求をすることもあります。
また不動産売買において住宅ローンは買主が資金調達するうえで重要なポイントとなりますが、期限内に本審査が通らなければ白紙解約になることを伝えず、わざと買主が不利になる解除を迫られたというトラブルも過去にありました。
こうした手口は不動産売買契約書の内容をよく理解していない顧客に対して行われますので、契約書の内容は十分に確認することが大切です。

物件のデメリットを隠す・強引に契約を迫る

雨漏りやシロアリ被害、近隣との騒音トラブルなど買主が知っておくべき物件のマイナス部分を隠したり、十分な検討期間を設けずに契約を迫る担当者には注意が必要です。
不動産の購入は人生に一度か二度しかない一大イベントといえますが、不動産会社は月に何度も売買契約に立ち会います。
そのため人生の重大なイベントという感覚を忘れてしまい、作業のように物件を紹介する不動産会社もいます。
このような対応をする業者は顧客の求めるサービスを提供できない可能性が高いといえますので、良い点ばかりをアピールしたり契約を執拗に迫る担当者がいる不動産会社には関わらないことをおすすめします。

条件不利な契約を結ばせる

不動産仲介業者は売主と買主、貸主と借主が納得のいく条件で契約をサポートしなければなりません。
それにも関わらずどちらか一方が不利になる条件で契約を促す不動産会社もあり、宅建協会から毎年のように行政指導の情報が展開されています。
大幅な価格交渉を受けた売主や契約不適合免責を契約時に告げられた買主などは大きな損失を被る可能性が高いといえますので、不安を感じたときは宅建協会などに相談することが大切です。

やばい不動産会社を見分けるポイント

信頼できない不動産会社に出会わないためにも、問い合わせをする前にいくつかチェックしておくべきポイントがあります。
この章では不動産会社を見極めるチェックポイントを紹介しますので、これから不動産売買や賃貸を考えている人は参考にしてください。

口コミ・レビュー・SNS評価を確認する

口コミサイトやGoogleのレビュー、SNSでの評判は主観的な意見が多いものの、参考にできる具体的な投稿もあります。
特に「担当者の対応が悪い」や「契約を強引に迫られた」といった投稿が多い場合は不動産会社の社内風土が顧客ファーストになっていない可能性が高いといえますので、注意が必要です。
なお、こういった口コミやレビューは設立が古い会社ほど多くなりますので、必ず最新の投稿に並び替えし、チェックすることをおすすめします。

担当者の宅建士資格や不動産コンサルティングマスターの有無を確認する

宅地建物取引士は一定以上の知識を保有している証明となり、宅建士の上位互換である不動産コンサルティングマスターは5年以上宅建士の資格を保有していることから経験値が高いことを証明しています。
これらの資格は名刺に記載されていることがほとんどですが、念のためライセンスの提示を要求して面談前に確認することもポイントです。

免許番号のカッコ内の数字と更新回数をチェックする

宅建業者には免許番号が設定されており、5年に一度更新することでカッコ内の数が増えます。
カッコ内の数字が5の場合は少なくとも25年間不動産業を経営しているということになり、経営の基盤をイメージすることができますので、長年経営している会社に安心感を持てる場合は免許番号の更新回数が多い会社に問合せすることをおすすめします。
ただし免許番号は会社名や免許権者が変更になると1に戻ってしまうことから、数が少ないからといって歴史がない会社とは言い切れません。
たとえば東京都で30年活動している業者が神奈川県にも事務所を設立した場合、東京都知事から国土交通大臣に免許権者が変わるため更新回数は1になります。
これ以外にも都道府県知事の免許であれば地域密着型で、国土交通省の免許であれば全国展開していることを見分けられるという点も、重要な判断材料です。

実店舗や公式サイトの有無を確認する

店舗数が多く公式サイトの見栄えが良い会社は業績が好調である可能性が高く、宅建協会の名簿でしか存在を確認できない会社はHPを作成する余裕がない可能性があります。
このように店舗数とHPは不動産会社の経営状態をイメージするのに利用できるため、必ずチェックすることをおすすめします。
また、HPにはスタッフのプロフィールが公開されていますので、担当者の人となりを事前に知っておくこともポイントです。

不動産投資トラブルで多い悪質業者の実態

不動産投資は不動産を購入して賃貸に出し、家賃収入を得るビジネスです。
株やFXよりも放置でき、「不動産」という有形資産を得られることからサラリーマンにも人気があり、副業で始める人も多いです。
しかし不動産投資は不動産売買以上の知識と経験が必要になり、融資の受け方や購入する物件を見誤ると大きな損害を被ってしまいます。
このような失敗を避けるために不動産会社は投資家に対してメリットとデメリットを正しく伝えなければなりませんが、悪徳業者の虚偽報告や資料改ざんによって借金を抱えてしまう事件も発生しています。
この章では不動産投資で多い不動産会社とのトラブルについて、解説します。

虚偽の利回り・満室偽装

不動産投資物件を購入する判断基準の一つに「利回り」があり、利回りが高い物件ほど初期投資費用を早く回収することができます。
そのためなるべく利回りが相場よりも高い物件を投資家は探していますが、利回りを満室前提で計算する「満室利回り」だけ提示し、現在の居住数で計算した利回りは報告しないという不動産会社もいます。
このような行為は厳密には違法ではないため摘発されない業者も多く、不動産投資の注意点といえます。
また、投資家が内覧するタイミングで社員を物件に住まわせて満室状態を偽装し、契約してから数か月後に一斉退去させる偽装満室という方法も横行していました。
偽装満室は近隣住民に聞き込みしたり過去の水道料金を閲覧させてもらうことで見破ることはできますが、非常に手間がかかるうえに専門的な見解が必要になることから、騙されてしまう投資家も多いです。

確定申告や融資資料を不正に改ざん

投資ローンを組む際には金融機関に事前相談し、リスクの低い返済額を把握することが重要ですが、実際には不動産会社に確定申告や源泉徴収票のコピーを渡して融資を代行してもらうケースがほとんどです。
悪質な業者は顧客の資料を改ざんして金融機関に提出し、リスクの高い返済計画で投資物件を契約させようとします。
過去には金融機関と不動産会社が結託して投資家から違法な融資を行う大事件も発生していますので、予想していた資金計画以上の融資額が提示された場合には自分で他行に相談することをおすすめします。

危ない不動産会社とのトラブル対処法

危ない不動産会社に出会わないよう注意することは大切ですが、どれだけ事前に調査しても見抜けないこともあります。
そのため悪質な業者に出会ってしまった場合のトラブル対処法を知っておくことも、安全に不動産売買を進めるうえで重要です。
この章で詳しく対処法を紹介しますので、チェックしてください。

まずは担当者に確認・交渉する

顧客側が「悪質」だと感じても担当者が気づいていないことも多く、まずは担当者に対応の悪さや被っている被害の状況を説明し会社としての対応を確認することが重要です。
多くのケースでは担当者を変えたり会社として補償を約束してくれるといった対応を示してくれますので、おすすめの方法です。
ただし中には全く取り合ってくれない不動産会社もいますので、その場合は宅建協会や消費者センターに相談する必要があります。

都道府県庁の担当部署や弁護士への相談

都道府県庁が設定している建築指導課は不動産会社に業務の是正勧告や指導を行える機関となっており、一般人からの苦情については迅速に調査し対応してくれます。
そのため不動産会社の対応に満足できない場合、担当部署に相談することをおすすめします。
これ以外にも不動産トラブルに強い弁護士を探し、無料相談を使って相談するという方法もあります。

契約書や重要事項説明書など証拠資料の保管

不動産売買契約書や重要事項説明書は不動産会社が発行する書類となっており、双方が認識している事項が記載されている重要な証拠です。
打ち合わせの記録や担当者から提示された書類も紛争時に活用できますので、不動産会社から受け取った書類関係は一つのファイルにまとめ、保管しておくことが大切です。
書類以外にもメールやLINEのやり取りがあればプリントアウトし、同じファイルにまとめておくのがポイントです。

優良な不動産会社を見極めるためのチェックリスト

悪質な業者と同様に優良な不動産会社にも特徴がありますので、どちらの会社も事前にチェックしておく必要があります。
この章では優良な不動産会社が持つ特徴を紹介しますので、チェックリストを作成しておくことをおすすめします。

更新回数の多い免許番号をもつ企業か

更新回数が多い会社は長年同じエリアで活動していることが分かり、地域密着型の企業として地域住民から信頼を得ている可能性が高いといえます。
更新回数が少ない免許番号の会社でも経験が豊富で信頼できるケースは多いですが、更新回数が多いことに越したことはありません。
祭りや地域清掃にも積極的に参加している企業は多く、安心して任せられる不動産会社を探すのであれば更新回数のチェックは必須です。

専門資格者が多数在籍しているか

宅建士や不動産コンサルティングマスター、相続診断士といった資格は不動産の知識や経験が豊富な担当者であることの証明といえ、こういった専門資格者が多数在籍している会社は担当者の当たり外れが少なく信頼できるといえます。
また、会社の母体が司法書士事務所や弁護士事務所の場合は社会的信頼度も高いことから、母体となる会社の事業も調べておくことをおすすめします。

口コミ・紹介・実績を総合的に判断する

口コミや知人の紹介、取引実績などを総合的に判断することで、噂話や憶測に左右されることなく不動産会社を選ぶことができます。
人生の一大イベントを任せる会社選びに失敗しないためにも、時間をかけて様々な方面から不動産会社を調べることがポイントです。

まとめ

不動産会社は令和4年度時点で約13万業者登録されており、良い不動産会社もあれば悪い不動産会社もあります。
そのため不動産会社を見極めるポイントを知っておかなければ悪質な業者に出会ってしまい、大きな失敗をしてしまうことも少なくありません。
安心かつ安全な不動産取引を進めるためにも、まずは悪質な業者と優良な業者の見極め方を把握し、事前にチェックしたうえで問合せすることをおすすめします。