不動産投資を勉強したい人向け！投資にかかる費用と物件の選び方を大公開！

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不動産を投資目的で購入し家賃収入を得るためには、投資に関する知識や物件の選び方を知っておく必要があります。
この記事では初心者向けの基礎知識として、投資にかかる費用やローンの受け方、不動産会社の選び方について解説します。

こちらは①〜③までに分けて、不動産投資初心者向けに解説をしています。
今回は②です。
不動産投資を始める人必見！勉強方法とおすすめの本を紹介します！
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不動産投資の実践編！失敗しない不動産投資のコツとは？

不動産投資にかかる費用と融資の受け方

不動産投資のために資金を用意する方法として、不動産投資ローンの利用がおすすめです。
そのためにも物件を購入するためにかかる費用を把握することが重要です。

物件購入の初期費用

物件を購入する際には物件価格だけでなく次のような諸費用がかかるため、トータルコストを理解しておく必要があります。

融資の受け方とローンについて

不動産投資ローンは住宅ローンと違い、収益物件の家賃収入や利回りをベースに審査されます。
そのため、債務者の年収よりも収益性が高いかどうかが審査のポイントとなることから、購入予定の物件で十分な収益を得られるかを確認しておくべきです。
また、不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高くなる傾向にありますが、収益性の高い投資であれば低金利で融資を受けられる可能性があります。
このことからも、物件購入を検討する際には同時に借入できるかどうかも把握することが重要といえます。

金融機関ごとの金利相場・ローン条件

ローンの金利や条件は金融機関によって異なり、不動産投資ローンを取り扱っている代表的な金融機関をまとめると、次のようになります。

上記のように、多くの金融機関は投資にかかる総額の30%を自己資金として用意する必要があります。
つまり、融資を受けられるのは全体の70%であることが多いと知っておく必要があります。

団体信用生命保険（団信）

不動産投資において団信は必ずしも加入する必要はありませんが、債務者が死亡時に資産を遺族に残せるというメリットがあります。
そのため、不動産投資であっても団信に加入するオーナーは多いです。
ただし、団信の保険料は金利に上乗せされることから収益計画が悪くなってしまい、さらに途中解約できないというデメリットもあります。
このことからも、団信の加入は十分に検証した上で判断すべきといえます。

不動産投資でかかる税金

不動産投資には税金がかかることも知っておく必要があり、前述した登録免許税や印紙税、不動産取得税以外にも次の税金がかかります。

物件の良しあしの見分け方

良い物件を購入できるかどうかによって、不動産投資が成功するか失敗するかが決まるといえます。
そのためにも不動産投資のセミナーに参加したりインターネットで情報を収集し、リスクを低くした投資にすることが重要です。
また不動産投資はアパート経営による家賃だけでなく、最終的に売却する際の利益についても考慮すべきです。
そこで、この章では良い物件を見極めるための方法について解説します。

利回りとは

利回りとは家賃の年間合計とマンションやアパートを購入する際にかかった費用との割合となっており、賃貸管理を進める上で重要な指標となります。
そして、マンション投資をする上で物件を選ぶ際においてもチェックすべきポイントとなっており、プロである不動産投資会社も利回りをベースに物件購入を判断します。
ただし、利回りは満室条件や購入時の諸費用が除外されているケースもあり、空室になり入居者を募集している間のリスクを考慮する必要があります。

物件価格の相場をつかむ

物件価格の相場がどのくらいなのかについては、不動産ポータルサイトやレインズマーケットインフォメーションを利用して把握することがおすすめです。
また、こうした勉強方法はプロのアドバイスなく自分で実施することができ、資格も不要です。
このことからも、日頃から物件価格の相場をイメージしておくことが重要です。

違法物件を見極める

物件の捜索を進めていく内に、明らかに相場よりも安い物件を見つけることがありますが、こういった物件は注意が必要です。
なぜなら、築年数や立地に関わらず、不動産の価値と合致した価格で公開されるのが一般的だからです。
そのため、極端に安い物件には理由があるといえ、違法物件である可能性も高いです。
こうした物件には住宅ローンを組むことができず、将来売却できない可能性も高くなることから、注意が必要です。

失敗しない物件視察の方法

不動産投資で失敗しないためには、確実に物件選びで成功することがポイントです。
そのためにも、必ず物件はどれだけ遠方であっても現地確認し、内覧することをおすすめします。
Googleマップでも周辺の雰囲気を感じ取ることはできますが、臭いや騒音、事件や事故の有無については現地で調査する以外方法はありません。
そして、こうした情報は物件購入の判断をする上で失敗しないポイントとなることから、物件購入をする際には物件捜索と現地確認がセットになることを知っておくできです。

レントロールの見方

レントロールとは各部屋の賃料や敷金、契約日、契約更新日、全体の修繕費などをまとめた表のことです。
レントロールについては自作するケースも多く、さらに管理会社によってフォーマットが異なりますが、賃料の総額と年間の支出、そして利益の3つは押さえておくべきです。

信頼できる不動産会社の見極め方

良い物件を購入することが不動産投資における成功のカギですが、そのためには信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。
そこで、この章では信頼できる不動産会社の見極め方について、徹底解説します。

信頼できる不動産会社の19のチェックポイント

不動産会社に希望を伝え物件の紹介を受ける時には、次のポイントをチェックし問題ないことを確認することが必要です。

1. 居住用だけでなく、収益物件についても詳しい
2. レントロールや利回りについての説明が丁寧
3. エリア特性や相場について知識が多い
4. 分からないことが合っても丁寧に解説してくれる
5. 不動産ステップを解説し、さらに買主としてやっておくべきことを教えてくれる
6. 不動産投資のメリットデメリットを解説してくれる
7. 自社物件と他社物件の違いを、隠すことなく教えてくれる
8. 内覧する物件の周辺情報について、聞込み調査を行っている
9. 検討物件の想定賃料や出口戦略を解説してくれる
10. 物件公開から紹介までのスピードが速い
11. 金融機関が公開している最新の金利に詳しい
12. 投資でかかる税金や諸費用を正しく解説してくれる
13. 投資のリスクや売り時に詳しい
14. 不動産投資ローンと自己資金のバランスについて提案してくれる
15. 団信の加入有無について、根拠のある説明をしてくれる
16. おすすめ物件をおすすめとする理由が明確
17. 希望エリアで捜索するための最低予算と利回り相場を解説してくれる
18. 再開発事業や区画整理など、不動産の価値が変化する情報を保有している
19. 投資用物件の成約実績が多い

不動産会社を訪問するときの心構え

不動産会社にはいきなり訪問するのではなく、収益物件を探していることを事前に伝えた上で予約することをおすすめします。
なぜなら、不動産投資は不動産会社の中でも店長クラスでなければ十分な知識を保有していない可能性があり、適切な担当者に対応してもらうために必要だからです。
そのため、無駄足にならないためにも事前に要望を伝えることと予約は必須といえます。

アパート管理について

この章では、アパートを管理する上での注意点と具体的な管理方法、加入すべき保険について解説します。

不動産投資のランニングコスト

アパート管理をする上で重要となるのは賃料ですが、それ以外にもランニングコストがあります。
賃料が高くてもランニングコストも高い経営では、収益が悪くなってしまいます。
しかし、必ずかかるランニングコストを削減してしまうと大きなトラブルになってしまうことから、支出内容の見極めが重要なポイントといえます。

アパートの管理方法

アパート管理では賃料を高くし支出を抑える必要がありますが、投資の勉強を長年しなければ難しいとされています。
そこで、管理会社に手数料を支払い管理してもらうという方法があります。
この方法は管理手数料がかかってしまうものの、その他のランニングコストについてアドバイスをもらうことができ、さらに管理を一任できることから手間がかかりません。
そのため、長いスパンでアパート管理をするのであれば、管理会社の導入はおすすめです。

アパートオーナーが加入すべき3つの保険

アパート管理は賃料収入と設備の劣化が利益に大きく影響を与えることになりますが、市場の変化や設備の破損といったトラブルはつきものです。
そこで、オーナーとして加入しておくべき保険があり、最低次の3つは加入すべきです。

入居率とは

入居率とは、入居している部屋数と全戸数の割合です。
つまり、入居率100%とは満室状態となっており、利回りの算出根拠としても満室条件かどうかが重要なポイントとなります。
このことからも、アパート管理は常に満室状態を目指すべきといえます。

不動産投資の出口戦略

不動産投資は賃料収入だけでなく、最終的には売却し利益を得ることでトータル収益をプラスにするのが一般的です。
そのため、出口戦略を意識した上で物件を購入することがポイントです。

出口戦略の3つのパターン

出口戦略には「収益物件売却」と「土地売却」、「自己保有」の3点が一般的です。
もし管理しているアパートの収益が良いのであれば収益物件として売却するのが、もっとも高値となります。
しかし、そもそも売却を検討するという時点で収益性が悪くなっている可能性があるため、その場合は建物を解体し更地にすることがおすすめです。

こうすることで解体費はかかってしまうものの、エリアによっては土地の資産価値だけで大きな利益を得ることができます。
また、アパート1棟ではなく1室であったり中古戸建ての投資であれば、自分が住むという方法もあります。
この場合は売却しないことから資産を減らすことなく、自らが住むための賃料をゼロにできるという点がメリットです。
このように、どの出口戦略がベストなのかは常に考えておくべきといえます。

不動産売却のタイミング

売却を選択するのであればタイミングが重要となり、いつ売っても最高の結果になるわけではないことを知っておくべきです。
そして、売却のタイミングは「不動産の価値が変化するかどうか」を見極めることが重要です。
たとえばアパートを耐震補強工事することになった場合は、施工後の方が高く売ることができます。
一方、少し離れたエリアで再開発事業が決まったのであれば、街の価値が下がる前に売却すべきです。
つまり、不動産の売却タイミングは不動産自体の資産価値とエリアの資産価値を同時に見極める必要があるといえます。

不動産売却に失敗しないための3つのポイント

売却で失敗しないためにはタイミングを見極めること以外に、「適切な金額で売る」「買取を考慮する」「信頼できる不動産会社に依頼する」という3点がポイントになります。
どのような不動産であっても、金額が相場よりも高ければ売却することは難しいです。
そのため、適切な金額で販売することが重要ですが、それでも売れないリスクを考慮し不動産会社に買取してもらうことも検討すべきです。
しかし、どちらのプランも信頼できる不動産会社に依頼することが前提条件となることから、不動産一括査定サイトなどを利用し複数の不動産会社から任せられる業者を見つけることに注力すべきといえます。

不動産投資～応用編～

この章では、不動産投資の応用編として、複数の物件を所有するメリットやアーリーリタイヤ、相続税対策について解説します。この章では、不動産投資の応用編として「複数棟所有のメリット」や「アーリーリタイヤ」、「相続税対策」について解説します。

複数棟所有のメリット

アパートやマンションを複数所有することで、収益が安定するというメリットがあります。
不動産投資は保有している戸数が多いほど1戸数あたりの修繕費が下がる仕組みとなっており、さらに空室による収益ダウンをカバーすることができます。
このことからも、不動産投資をすることで余力が出た場合には、物件を売らず保有しておくことがおすすめです。
アパートやマンションを複数棟所有することで、収益が安定するメリットがあります。
なぜなら、利益を得られる戸数が多いほど1戸あたりの修繕費は少なくなり、さらに空室のリスクも低くなるからです。
そのため、不動産投資に慣れてきた際には売却せず、しばらく保有しておくことがおすすめです。

アーリーリタイア

アーリーリタイヤは早期退職のことで、early retirementの略称です。
40代や50代で仕事を辞め、不当所得で生活するためには投資をすることが必須といえます。
そして、長期間かけて安定収入を得られる不動産投資はアーリーリタイヤと相性が良いことから、収益が安定したタイミングで人生を見直す人もいます。

相続税対策

不動産投資をすることで保有している不動産の評価額を抑えることができ、その結果相続税を軽減させる有効な方法となります。
このことからも、将来相続税が発生する場合は不動産投資目的で物件を購入し、現金を減らすことが重要です。

まとめ

不動産投資を成功させるためには正しい物件の選び方を知っておく必要があります。
また、アパート管理は利回りや出口戦略も重要となることから、信頼できる不動産会社に相談し、失敗しない不動産投資のコツを把握しておくことをおすすめします。

次は実践編として、失敗しない不動産投資のコツを解説します。
不動産投資の実践編！失敗しない不動産投資のコツとは？

投稿者プロフィール

naruto

1987年生まれ。高校卒業後に工場勤務し、21歳から不動産業界（賃貸）に足を踏み込みました。24歳のときからマンション、土地、一棟アパートの売買仲介に携わり、これまで決済した案件の総額は100億円を超えます。現在は妻と子、犬と一緒にのどかに暮らしています。

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