初心者の不動産投資｜物件購入までと購入後の流れ、成功の秘訣について解説

不動産投資を始める際には良い物件を見つけることが重要ですが、購入するタイミングでやっておくことに成功の秘訣があります。
この記事で詳しく解説しますので、参考にしてください。

不動産投資物件の買うまでの交渉と流れ

不動産投資物件を購入する際には、次に挙げるポイントを押さえておくべきです。

値引き交渉の要点

価格交渉をすることで初期費用を抑え、トータル収支を早い段階でプラスにすることができます。
そのためなるべく安い金額で購入することは重要ですが、非常識な価格交渉は成功確率が低いばかりか、面倒な投資家として不動産会社に扱われてしまいます。
このような状況になると有益な情報が回ってこなくなるため、価格交渉の限度額を都度確認しながら進めることをおすすめします。

融資と購入までのステップ

投資用ローンを組んで物件購入する場合、投資用ローンが通ることを先に確認しておくことがポイントです。
そして、費用が工面できることが分かった時点で物件を捜索し購入するのが失敗しないステップとなります。

節税対策と利回りの評価

損益通算と繰り上げ控除は投資家であれば必ず考慮すべき節税対策といえ、さらに減価償却を有効活用することで収支を増やすことができます。
つまり、物件価格や利回りだけでなく他の投資を踏まえた収益計画を立てることが成功のポイントといえます。

投資物件の種類とその特性

購入する不動産がどのエリアにあり、さらに選択する不動産種別によって投資計画が変わります。
そのため、不動産投資を始める前にはターゲットにしているエリアの特性を知り、それぞれの不動産が持つ特徴を知っておく必要があります。

首都圏と地方物件の利点と欠点

健美家が公開している「収益物件市場動向四半期レポート」によると、首都圏の利回りは6.4%で平均価格が2,156万円となったのに対し、東北の利回りは13.19%、平均価格は1,786万円となったそうです。
つまり、収益化しやすいのは地方ということが分かりますが、人口が多いのは首都圏であることから空室リスクを下げることができます。
このように、収益化とリスクのバランスを見据えながらエリアを選択することが重要といえます。

新築と中古物件の利点と欠点

新築住宅は初期費用が高くなりますがメンテナンス費用は低くなります。
一方中古物件は初期費用が安いですがメンテナンス費用が高いです。
そのため、どちらが収益を得やすいかは売却計画の有無とタイミング、築年数によって変わるといえます。

区分所有と一棟所有の利点と欠点

マンションやアパートを1室だけ保有する場合は初期費用が安く売却しやすいですが、空室になると利益がゼロになります。
一方、1棟マンションは初期費用が高く売却しにくいですが、売却できた時の利益と家賃収入は区分所有よりも多く、空室があっても利益を確保することが可能です。
このことからも、短期スパンでの収益化を目指すのであれば区分所有、長期スパンであれば1棟マンションの方が有効であるといえます。

不動産市況の動向と影響因子

円安や建材の高騰によって不動産市況は変化するため、動向と影響を与える因子は常に注視しておくことが成功の秘訣となります。

市場動向と物件価値に及ぼす影響

エリアの市場が下がり人口が流出するようになると、物件価値は下がります。
特に地震などの自然災害によって壊滅的な打撃を受けた場合、その影響は数十年間続くこともあります。
このような自然災害のリスクを完全に回避することはできませんが、海や山に面した物件を避けるなどの工夫はできます。

不動産物件選びを成功に導く方法

不動産の物件選びで成功するためには、安い物件を購入して数年後売却し、資金を常に手元に置きながら知識と経験を蓄積することが秘訣です。
こうして得た知識と経験はどのような不動産投資にも応用できるため、おすすめの方法です。

まとめ

不動産投資をこれから始める場合は、成功する物件選びのコツを押さえておくことが重要です。
また、購入する際には流れがあり、適切な対応をすることで初期費用を抑えることもできます。
ただし、不動産投資を始めたばかりの時期は対応方法が分からないことがほとんどのため、不動産会社に質問しながら知識と経験を蓄積することをおすすめします。

投稿者プロフィール

naruto: 1987年生まれ。高校卒業後に工場勤務し、21歳から不動産業界（賃貸）に足を踏み込みました。24歳のときからマンション、土地、一棟アパートの売買仲介に携わり、これまで決済した案件の総額は100億円を超えます。現在は妻と子、犬と一緒にのどかに暮らしています。