初めての外壁塗装！不動産投資においての重要ポイントは？

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外壁は、物件の顔になる項目なので非常に大事なポイントです。
立地はいいけど外見が残念な物件を見つけた時、この物件を買いたいと思うと同時に外装にどの位お金がかかるのか気になるところだと思います。
今回は、不動産投資において外壁塗装について学んでいきましょう。

外壁塗装で気を付ける３つのポイント

1.外装業者選び

どんな業者にやってもらうかで、方向性は大きく変わります。
それと同時に自分がどうしたいのかもはっきりイメージしておく必要があります。
例えば、「短期間で売却を考えているので、長持ちしなくてよいから初期費用は抑えたい」「長期で保有したいので、しばらく塗り替えの必要のない長持ちする塗装にしよう」などです。

どうしたいかをイメージしたら外壁塗装業者に３社ほど見積もりを取りましょう。
3社から見積もりを取る理由は2つあります。
1つは、担当の人物と会社のスタンスを知るということ。ちゃんと自分の立場で考えてくれているかどうかを比較することができます。
2つ目は、見積もりの内容を比較できるということです。
比較が2社ではどちらが言っていることが正しいのか、自分に合っているのか分かりにくいので可能であれば３社から見積もりを取ることをお勧めします。

2.塗料の種類

業者の選定をしたら次に見ていくのは見積もりの中身です。
それでは業者を比較するために見積もりのどこを見たらいいのか？
それは「塗料の種類」です。
塗料は、種類やグレードによって金額が大きく変わります。
今回の用途に合った塗料を適切な量をちゃんと使ってるかどうかそこをしっかりと比較検討すると良いでしょう。

一般的によく使われている塗料は、シリコン系の塗料になります。その他に価格を抑えたウレタン系もしくはアクリル系の塗料もあります。または太陽光や雨で汚れを防止してくれる効果のある光触媒系などもあります。
ウレタン系やアクリル系の塗料は劣化が早いので、塗り替えの時期が早く来てしまいます。目安としては約しご年で塗り替えのタイミングが来てしまいます。

かけようと思っている費用と、次の塗り替えまでにどのくらい持たせたいのかをよく検討して選びましょう。

3.下地処理

まず見積もりの中に下地の処理が入っているかどうかもしっかりチェックしておきましょう。例えば外壁に汚れやひび割れ等があった場合、それをそのままに塗装してしまった場合塗料が剥がれやすかったり、そのひび割れから塗料が割れたり雨漏りの原因になったりする場合があります。
見積もりが安く、良い業者だと思っていたらそういった大事な部分をやっていない業者の場合もあります。業者選定の上でもこの部分をどう考えているのかをしっかりヒアリングして決めましょう。

外壁塗装の相談例

具体的には、不動産投資における外壁塗装をどうするとよいか、イメージしやすいように実際にあった相談の事例から見ていきましょう。

外壁塗装の相談内容

埼玉県大宮市在住。45歳男性、既婚（妻46歳）、子供2人（13歳と9歳）。年収700万円。食品メーカー勤務（係長）子供が中学校に入学し、自身も係長へ昇進したことをきっかけに、投資を検討し始めている。過去に投資はしたことがなく、上司がやっている不動産投資に興味がある。
投資用にアパートを購入したいと考えたが、外壁塗装で300万円くらいかかると聞いた。そんなに高額な出費が重なるのであれば大変だと思いつつ、絶対に出費しなければいけない費用なのかが分からないので、塗装せずとも運営できないかを考えている。

外壁塗装の提案内容

この方の場合、初めての不動産投資で家族もおり失敗はできない。
でも、子供にかかる塾や大学などにかかる費用を考えると給料プラスもう少し収入がほしい所なのだと思います。
その、学費を捻出する物件と考えると10年位保有できれば良いとゴールを決めれるかと思います。
そうすると、外壁塗装は普通程度のシリコン系の塗料で仕上げれば良いでしょう。
また、カラーリングや部分的な塗分けで建物のイメージをハイセンスにする事もできます。
工夫を凝らした塗装をすることで、ワンランク上の家賃設定を狙うこともでき、入居率の安定にもつながります。

外壁塗装にかかる費用の内訳

では、実際に外壁塗装にかかる費用の内訳を見ていきましょう。
（かかる費用は、施工業者やエリアによっても変わってくるのであくまでも参考です。）

例えば、１R６世帯建築面積約90㎡のアパートだとすると

（約39ｍ+8ｍ）ｘ6ｍ＝282㎡

足場設置費用

足場設置費用は立地条件によって多少変わりますが、おおよそ1000円/㎡ほどで見ておけばよいでしょう。
足場設置面積の目安は【建物外周の距離+8ｍｘ建物の軒高】
※8ｍは足場は建物より少し外側に建てるのでその目安です。

足場費：282㎡ｘ1000円＝28,2000円

塗料費

シリコン系で約2000円/㎡前後を目安とします。

塗料費：234㎡ｘ2000円＝468,000円

職人の人件費と雑費

職人1人当たり3万円、2人で約１０日間の工事だとすると

人工：3,0000円ｘ10日ｘ2＝600,000円

そのため、クラック補修や高圧洗浄、養生等で実費が発生するかと思います。

まとめ

今回の外壁塗装の相談は、約200万位ですむ可能性があります。
もちろん、使う素材や立地・地域によって条件は変わってきますのでリフォーム会社とよく相談する必要があります。
金額は、安くしようとすると内容が落ちてしまい長期間で見ると、結果的に多くの費用が掛かってしまう場合もありますのでしっかりと検討しましょう。
自分の中でどういう不動産投資をしたいかの目線を持ちつつ、価格の目安を持もって、複数のリフォーム会社としっかりとコミュニケーションを取っていくことで、安心して気持ちよく不動産投資に取り組めるかと思います。

投稿者プロフィール

naruto: 1987年生まれ。高校卒業後に工場勤務し、21歳から不動産業界（賃貸）に足を踏み込みました。24歳のときからマンション、土地、一棟アパートの売買仲介に携わり、これまで決済した案件の総額は100億円を超えます。現在は妻と子、犬と一緒にのどかに暮らしています。