初めての不動産投資、知っておくべき支出

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初めて不動産投資をお考えの人にとって気になるのが「支出」です。この記事では、不動産投資において必要になる支出を紹介していきます。

不動産仲介手数料

一般的には物件金額の3％+6万円とそれに対しての消費税がかかります。
例えば、1000万円の物件を購入した場合の仲介手数料の金額はこうなります。

（1000万円ｘ3％+6万円）ｘ10％（消費税）＝396,000円

登記費用

内訳として、税金としての登録免許税と司法書士への報酬を合わせたものをさします。
所有権の移転登記と融資を組んだ場合は抵当権の設定費用等がかかります。
費用のおおよその目安は40万円前後見ておきましょう。

印紙税

購入時の売買契約書に貼る印紙代です。
購入する不動産価格によって変わります。
1000万円の不動産を購入する場合は、5,000円です。（2022年現在）

売り主からの清算金（固定資産税・都市計画税など）

固定資産税・都市計画税は1月1日に不動産を保有している人に課税されます。
一般的には売主に請求がいくことになりますので、不動産の引き渡しを受けた日を分岐点として1月1日から引き渡し日までを売主が負担し、それ以降の分を買主が負担をします。
請求は売主にいくので、決済日に買主から売主に清算金を支払い売主が納税します。
年間の固定資産税・都市計画税が約６万円だとして、6月末に引き渡しをうけたとしたらおおよそ半分の約３万円を諸費用として支払うことになります。

融資の事務手数料/保証料

この項目は、現金で購入する場合にはもちろんかかりません。
また、金融機関によって保証料がある場合と無い場合があります。
融資の受け方によってこの費用は大きく変わってきますので事前に確認しておきましょう。
事務手数料の目安は10万円前後を見ておきましょう。

団体信用生命保険料

こちらも、融資を組む際に発生する項目です。
融資の商品によってはこちらがなかったり、入れなかったりする場合もありますので事前によくご確認ください。保証料は、金利に含まれる場合と事前に諸費用として一括で支払う場合とがあります。
不動産投資で融資を組む際にこれに入れるかどうかも重要なポイントになるかと思います。
不動産投資での主な目的は家賃収入を得ることにありますが、それと同時に安心して不動産経営をできるにこしたことはありません。自分に万が一のことがあった際に融資の残債がこちらの保険で返済されるので、家族に対して家賃収入の他に残債のない不動産を残せることになります。不動産投資の目的によって必要か必要ないか判断が分かれるところですが慎重に検討したい項目です。

火災・地震のための損害保険料

火災保険は、入る入らないは任意なことがあります。
融資をうける場合は金融機関から火災保険に加入することが融資条件になることもあります。
1000万前後の物件で一般的には20万円前後予算を見ておくとよいでしょう。
任意の場合、入るかどうか悩むところだとは思いますが、加入することをお勧めします。
例えば、漏水事故が起こった際など、火災保険でまかなえる可能性があります。
戸建て賃貸を運営する上であり得る項目なので、おさえておきましょう。

不動産取得税

こちらは、不動産購入後にかかってくる諸費用になります。
不動産取得税の税額は、土地と建物の「課税標準額×税率」で計算されます。
課税標準とは固定資産税額等を設定する際に使用される土地や建物の評価額で一般的には土地は時価の7割程度、建物は５から６割り程度が目安ですが築年数によっても変わります。
不動産購入前に評価証明書等を入手出来ればそこからおおよその計算をすることができます。

まとめ

不動産投資はよく、ミドルリスク・ミドルリターンと言われます。
キャッシュフローなどの手残りを考えると諸費用はできるだけ削りたいと考える一面もあるかと思いますが、不動産投資は不動産を長期間保有するという一面もあります。
そこには、火災が起こったり、漏水など運営上の問題が起こったりなど、何かとリスクと付き合う面もあります。火災保険や、団体信用生命保険など初めに対策をしておけば安心して運営できるようになります。できるだけ、安心して運営できるような諸費用の組み立てをするようにしましょう。

投稿者プロフィール

naruto: 1987年生まれ。高校卒業後に工場勤務し、21歳から不動産業界（賃貸）に足を踏み込みました。24歳のときからマンション、土地、一棟アパートの売買仲介に携わり、これまで決済した案件の総額は100億円を超えます。現在は妻と子、犬と一緒にのどかに暮らしています。