不動産の賃貸需要の調べ方は？具体的な方法や注意点について詳細を解説！

「不動産投資では賃貸需要を調べるのが大切と聞いたけど、どうやって調べればいいか分からない」
このような悩みを抱えている方、多くいらっしゃると思います。特にこれから初めて不動産投資を行う方は何をどのように調べればいいか迷ってしまうでしょう。
本記事では上記のような悩みを解決するべく、不動産の賃貸需要の調べ方について具体的な方法や注意点を解説していきます。
不動産の賃貸需要の調べ方でお悩みの方は、ぜひ最後までご覧になってください。

不動産の賃貸需要の調べ方

不動産の賃貸需要の調べ方として、下記の7つが挙げられます。

物件の状態・条件を整理する
保有物件と似ている条件の賃貸相場を調べる
不動産業者に聞き込みを行う
転入超過率を確認する
賃貸空室率をチェックする
賃貸需要ヒートマップを活用する
最寄り駅の乗降者数の推移を確認する

それぞれ詳細を見ていきましょう。

物件の状態・条件を整理する

まずは物件の状態・条件を整理していきましょう。物件の状態・条件によって賃貸需要は大きく変わってきます。
築年数や部屋の間取り、保証人の有無、ペット飼育の可否など可能な限り具体的に状態・条件を洗い出してください。実際に物件情報を掲載する際も、物件の状態・条件の記載は必須です。
物件購入前の場合は、購入・投資候補の物件をモデルにして情報を整理しましょう。

保有物件と似ている条件の賃貸相場を調べる

保有物件と似ている条件の賃貸相場も合わせて調べてみましょう。似た条件の賃貸物件は賃料も同水準であるケースが多いです。保有物件を貸し出す際の家賃目安にもなります。
エリアごとに賃貸相場が異なるので、保有物件と同じエリアにある物件を比較対象にしてください。

不動産業者に聞き込みを行う

賃貸需要を調べる際は、不動産業者にも聞き込みを行いましょう。不動産業者はネットに掲載されていない賃貸需要の情報を把握しているケースが多いです。聞き込みに応じてくれるかは不動産業者次第ではありますが、聞き込みを行う価値は十分あります。
ただし特定の不動産業者の意見のみを鵜呑みにしないよう注意してください。あくまでも複数の不動産業者に聞き込みを行うのが前提です。特定の不動産業者の意見のみだと、信頼性に欠ける可能性もあります。

転入超過率を確認する

転入超過率とは、地域の転入者数から転出者数を差し引いて、総人口で割った数値です。転入超過率が高いと、その地域に流入している人の数が多いことを意味します。したがって、賃貸需要も高くなるケースが多いです。
反対に転入超過率がマイナスになると人が外に地域へ出ていくことになるため、賃貸需要が低くなる可能性が高まります。可能な限り転入超過率が高い地域で物件を保有した方が良いでしょう。

賃貸空室率をチェックする

賃貸空室率とは、その名の通り空室の賃貸物件がどれくらいの割合で存在しているか示した数値です。賃貸空室率が低い地域であれば、賃貸需要が安定してある表れになります。
アパート・マンションごとの賃貸空室率はネット上では公開されていないケースが多いので、不動産業者に直接聞き込みを行う必要があります。保有物件、または保有予定物件の近くにある不動産物件に聞き込みを行って、賃貸空室率をチェックしていきましょう。

賃貸需要ヒートマップを活用する

賃貸需要ヒートマップとは、入居希望者がネット上で検索したエリアを10段階の色で分けて表示したマップになります。ネット上で検索されたデータがもとになっているため、リアルな賃貸需要を一目で確認することが可能です。
家賃や間取りなど、他の検索条件に関してもチェックすることができます。ただし、賃貸需要ヒートマップでは物件が存在するエリアのみ色分けで表示されます。賃貸物件の情報が公開されていないエリアは、賃貸需要ヒートマップに反映されないので注意してください。

最寄り駅の乗降者数の推移を確認する

最寄り駅の乗降者数の推移も賃貸需要を調べる際に重要です。乗降者数が多い駅が最寄りにある場合、それだけ人が住んでいる証になります。人が多ければ、賃貸需要も比例して高くなる傾向にあります。
ただし、最寄り駅の側に繁華街や大きな商業施設などがある場合は、乗降者数が賃貸需要に反映されない可能性があるので要注意です。

不動産の賃貸需要を調べる際の注意点

不動産の賃貸需要を調べる際は、下記の6点に注意を払ってください。

周辺地域に雇用環境があるか
賃貸需要に偏りがないか
ハザードマップで危険地域に該当しないか
単身世帯の需要があるか
築年数よりも立地が重視されやすい
アパートよりもマンションが好まれるケースもある

周辺地域に雇用環境があるか

周辺地域に雇用環境があるか確認しましょう。一般的に駅から徒歩10分圏内の物件が人気ですが、これは都心部など路線を使って働きに出る地域に限られてきます。
郊外の地域の場合、駅から離れた物件であっても周辺に工場やホテル、警察署などが立地していると賃貸需要が高いケースが多いです。
郊外の物件を保有する場合は、周辺に雇用環境となる施設があるかどうか必ずチェックしましょう。

賃貸需要に偏りがないか

賃貸需要に偏りがないかどうかも注意してください。たとえば、大学近くにある物件の場合だと学生からの賃貸需要が高いですが、今回のコロナウイルスの流行によって大学が休校状態になると学生の賃貸需要が一気に下がってしまいます。
特定の賃貸需要に偏った物件の場合、不測の事態が生じた際に損失を被る可能性が高いです。なるべく賃貸需要に偏りがない地域の物件を保有しましょう。

ハザードマップで危険地域に該当しないか

ハザードマップで危険地域に該当しないかどうかも要チェックです。ハザードマップで危険地域に該当すると、いくら立地や条件がよくても敬遠されてしまう可能性が高まります。条件が良いわりに価格が安い物件は、ハザードマップの危険地域に入っているケースも多いので、購入前に必ず確認してください。

単身世帯の需要があるか

賃貸物件は単身世帯とファミリー世帯で需要が異なってきます。ファミリー世帯の場合、間取りが広い物件が好まれます。間取りが広い物件だと家賃総額が高くなりやすいです。
このため、ファミリー世帯は高い家賃を払って賃貸を借りるよりも、ローンを組んでマンションや戸建てを購入するケースが多いです。
これに対して、単身世帯であればワンルームや1Kといった狭い間取りでも需要があります。家賃総額も低く抑えやすいので、単身世帯は物件を購入するよりも借りる選択をする人が多いです。
単身世帯に需要がある物件の方が空室率を抑えて賃貸運営をしやすいです。物件を購入する際は、単身世帯の需要にマッチした物件を選ぶことをおすすめします。

築年数よりも立地が重視されやすい

意外かもしれませんが、賃貸を借りる単身者は築年数よりも立地を重視しやすいです。駅から近い物件であれば、多少築年数が古くても入居者を集めやすくなります。反対に、築年数が浅くて新しい物件であっても、立地が悪いと入居者を集めにくいです。
不動産投資で賃貸収入を安定して得ていくためには、とにかく入居してもらわないと始まりません。最初は立地重視で物件を選択した方が、賃貸運営を軌道に乗せやすいです。

アパートよりもマンションが好まれるケースもある

購入物件を選択する際に、アパートとマンションの選択で迷ってしまう方も多いと思います。地域にもよりますが、最近はセキュリティやプライバシーの観点からマンションが好まれるケースが多いです。特に単身の女性の場合は、マンションを選択するケースが多数と考えてよいでしょう。
同じ賃貸価格であれば、マンションが好まれると考えた方が無難です。ただし立地がよいアパートであれば需要があるケースもあるので、あくまでも物件の条件を踏まえた上で比較検討してみてください。