初心者の不動産投資｜物件選びのコツは？賃貸不動産と投資不動産の違いも解説

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不動産投資を始める際にはいくつか注意点がありますが、その中でも「物件選び」は重要なポイントとなります。
そこで、この記事ではこれから不動産投資を始める上で、物件選びのコツについて解説します。

不動産投資の基本と属性について理解する

不動産投資で失敗しないためには、基本的な考え方やメリットデメリットについて理解しておく必要があります。
この章で詳しく解説しますので、参考にしてください。

不動産投資とは何か？

不動産投資とは不動産を購入し家賃収入や売却益によって利益を得る資産形成のことです。
家賃収入はインカムゲイン、売却益はキャピタルゲインと呼ばれており、不動産投資の目的はこれらの方法で収益を得ることになります。

不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資のメリットは、不労所得を得ることです。
銀行に預金していてもほとんど利息が増えないため、余剰資金を使って不動産を購入し利益を生み出すことは、資産形成の点からも有効な手段といえます。
その一方で、初期投資が必要な上に収益が約束されているわけではなく、大きな損失になるリスクを抱える点がデメリットです。
このことからも、不動産投資を始める際にはメリットとデメリットのバランスが取れている選択をすべきだといえます。

賃貸不動産と投資不動産の違い

賃貸不動産とは戸建てやマンションの1室、もしくは1棟マンションを保有し賃料を得る投資方法です。
この方法は家賃収入を目的としており、不動産を保持したまま利益を得ることができます。
一方、投資不動産は利益を得る目的で費用を投入した不動産全般のことで、賃貸不動産も含まれます。
ただし、投資不動産の中には購入して再販売することで利益を得る方法も含まれているため、広義的に使われます。
このように、賃貸不動産と投資不動産は線引きが曖昧です。

物件選びのキー要素

不動産投資が成功するかどうかは、選ぶ物件によって決まります。
そこで、この章では物件選びのキー要素を紹介します。

利回りの正確な計算とその重要性

利回りとは、年間の収益と初期投資の割合を示した指標のことで、エリアごとに相場があります。
そして、利回りが高い物件ほど投資した費用を早く回収できることから、賃貸収入を得る不動産投資の場合は重要な要素となります。
ただし、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、修繕費や税金といったランニングコストを含めるかどうかの違いがあります。
また、投資物件に記載されている利回りの多くは表面利回りとなっており、ランニングコストは含まれていません。
つまり、購入した後のどのくらいの維持費がかかるのかを正確に把握し、実質利回りで購入判断することがキーポイントといえます。

物件の立地や種類を把握する

不動産の価値は築年数や物件のスペックではなく、立地の割合が大きいです。
なぜなら、どのような建造物も劣化しそれに合わせて資産価値は減少しますが、土地の価値は周辺状況が大きく変わらない限り下落する可能性が低いからです。
また、戸建てよりもマンションの方が初期費用が安く、売却しやすいとされています。
そのため、将来売却することで利益を得るのであれば、マンションの方が良いといえます。

目的にあった物件の選び方アパート、マンション、戸建て

たとえばアパートやマンションはインカムゲインが収益のメインとなり、キャピタルゲインはそれほど期待できないことが多いです。
一方、戸建てを使った不動産投資はインカムゲインもキャピタルゲインも高くなり、キャピタルゲインは戸建てだけでなく土地という選択肢も広がります。
しかし、アパートやマンションよりも購入費用が高くなることから、初心者には不向きの投資といえます。
このように、不動産投資を成功させるためには目的に合った不動産種別の選択が重要となります。

市場のニーズと現地情報の確認

不動産投資は人口の移動が多いエリアが成功しやすく、事前の情報収集がキー要素となります。
また、現時点では人気ではないエリアであっても、再開発事業や区画整理事業計画の決定、オリンピックなどの世界的イベント誘致の決定はエリアの価値を大きく底上げします。
このことからも、数年後の価値を見据えた上で市場のニーズを把握することがポイントです。

まとめ

これから不動産投資を始める人はまずメリットとデメリットを理解し、バランスが取れた物件を選ぶことをおすすめします。
また、物件選びにはコツがあり実質利回りや市場の動向を十分に検証することで失敗しない不動産投資が可能となります。
このことからも、不動産投資は事前準備がポイントといえます。

投稿者プロフィール

naruto: 1987年生まれ。高校卒業後に工場勤務し、21歳から不動産業界（賃貸）に足を踏み込みました。24歳のときからマンション、土地、一棟アパートの売買仲介に携わり、これまで決済した案件の総額は100億円を超えます。現在は妻と子、犬と一緒にのどかに暮らしています。